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1)관리목표

가)관리문화의 창달
- 새로운 공동주택관리제도 및 관리기법의 개발
- 본사의 관리지원 시스템에 의한 효율적 관리업무 수행
on-line에 의한 회계업무 감독 및 업무지시,보고

나)투명하고 공개적인 관리업무 수행
- 아파트 홈페이지 개설-무상제작 지원
- 관리업무 관련사항 공시
- 입주자대표회의 회의 사항 공지
- 모든 관리업무 공개의 원칙 견지
- 관련자료의 열람 및 설명
- 민원접수시 처리사항 확인 및 연락
- 모든 계약 및 일정 금액 이상 구매시 공개입찰

다)공동주택(건물)의 수명연장 및 효율적인 시설관리
- 본사 전문기술인력의 순회점검 및 시설점검 실시
- 시설점검 계획 수립 및 정기적인 점검,보수
- 시설관리 기법 및 사례 교육 실시
- 위탁수수료의 일정부분 공식적 재투자(이익금 환원)
- 조경관리 기술력 투입 순회관리

라)직원의 신분보장 및 주민 재산보호
- 보험상품 개발 보급 (이익금 환원)
- 철저한 POINT별 책임관리
- 관리직원의 애사심 고취
- 철저한 대입주민 서비스
- 도난방지 및 청결한 주거환경 조성

마)관리비용 절감
- 본사 전문기술인력 점검으로 사전 위해 및 사고요소 제거로 관리비용 절감
- 물품구매 및 용역계약의 저비용 고율화 추진
- 공동전기료 절감 계획의 실행
- 당사의 기술적 방법에 의한 세대전기료 절감방안 제시

2) 기본방향

투명한관리 관리비절감 입주민 권익보호
관리비 내역공개
투명한 회계처리
온라인 전산구축
인간적 신뢰구축
긴축성 예산설정
합리적 예산관리
낭비성 지출통제
관리비 상호결제
에너지 절감추진
체계적 유지관리
철저한 민원관리
완벽한 하자처리
입주민 재산보호
쾌적한 주거환경
공동체 문화형성
 
1)유지관리목표

- 시설물의 내구연한 연장 및 재산가치의 보존
- 시설물의 기능 및 능력 최대 발휘
- 기능 불량 및 사고의 예방 - 이상징후 조기발견 및 적절한 유지보수
- 적절하고 효율적인 유지관리로 유지보수비용의 절감

2)유지관리기본목표

- 시설물의 기능을 원상태로 유지할 수 있도록 세심한 점검 및 유지관리 시행
- 정기적 점검 수행으로 시설물의 결함 또는 파손을 초래하는 요인을 조기에 발견
- 발견된 결함의 진행 여부의 신속한 파악 및 발생시기
- 원인의 정확한 판정
- 결함 요인의 신속한 보수 및 결함의 확대방지를 위한 적절한 조치
- 결함 원인의 정확한 판단에 의한 효율적인 시설물 보수작업 계획의 수립
- 시설물 보수작업 계획에 의한 불필요한 유지비용의 낭비 근절
- 점검 및 보수작업시 안전의 최우선 고려
- 모든 점검 및 보수작업의 철저한 기록 및 보관

2)유지관리중점사항

구분 세부내용
장비 이력카드 작성 - 시설별,기기별로 장비이력 카드 작성 및 보관
- 점검일시, 성능검사, 마모상태, 주유 및 청소, 분해정비, 보수 작업 일시 및 내용, 교체예정시기 등의 기록유지 관리
- 예방정비 실시 및 내구연한 연장, 시설물 기능의 유지
장비운전 매뉴얼 비치 - 각 장비별로 운전 및 점검,정비업무를 손쉽게 수행할 수 있는 세부 매뉴얼 작성,비치
- 장비 오작동 사고의 방지
- 유사시 업무지원자의 참고자료로 활용
- 기술인력의 교체시 업무인수인계의 최단기화 가능
장비 명판 부착 - 장비 및 밸브,배관,스윗치별로 부착
- 기기별 용도 및 조작을 손쉽게 확인하여 신속한 유지관리 업무 수행을 담보
자동제어 성능 유지 - MCC판넬의 자동제어(저수조 및 고가수조, 정화조, 급수 및 배수펌프 등)의 정기점검으로 사고 방지
- 저수조 및 고가수조, 배수펌프에 별도로 자동제어의 HIGH 포인트 위와 LOW포인트 아래에 경보벨을 설치하여 자동제어 작동불능에 대비
비상 시설의 관리 - 정전에 대비한 발전기의 성능유지 및 정기적 운전
- 소화기의 충약 및 소화전의 적재적소 배치 및 점검
- 비상설비의 비상시 사용가능하도록 지속적 성능 유지 및 점검
 
따뜻한 정이 흐르는 마을 공동체, 정겨운 이웃이 되고 입주자의 권리 의무가 무엇인지, 어떻게 관리하는 것이 합리적이고 입주자 공동의 이익에 도움이 되는 것인지를 깨달아, 불신과 반목을 해소하고, 화해와 대화로 공동주택 입주자들의 공공복리와 주거환경 개선을 통환 공동생활의 질서유지와 주민상호간의 동질성을 회복하여 살기좋은 아파트 마을을 가꿀 수 있도록 제도개선 방안을 설정하여야 하는 것은 당면한 핵심적 과제 입니다.
 
가.입주자대표회의에서 결정할 수 있는 사항은(관리규약 제 17조)
(1) 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정
(2) 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리
(3) 단지 안의 전기. 도로. 상하수도. 주차장. 가스설비. 냉난방설비및 승강기 등의 유지및 운영기준
(4) 공동주택의 공용부분 공동소유인 부대시설및 복리시설의 보수. 대체및 개량등의 계획
(5) 입주자등의 상호간에 이해가 상반된는 사항의 조정
(6) 관리규약 위반자및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치
(7) 지정된 장소이외의 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위에 대한 동의
(8) 입주자등 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항
(9) 관리비 부과내역 심의
(10) 기타, 관리규약으로 정하는 사항

나.임원의 임무는
(1) 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며, 관리주체(지원센터)의 업무를 감독한다.
(2) 이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.
(3) 감사는 관리비, 사용료및 특별수선충당금의 부과. 징수. 지출과 예비비의 사용등 회계관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.

다.관리사무소의 업무는
공동주택관리령 제3조와 공동주택 관리규칙 제2조에서 정하는 업무와 관리규약으로 정하는 업무, 위탁관리 시는 입주자대 표회의와 위탁관리회사가 체결한 아파트 관리 위.수탁 계약서에서 정한 업무, 자치관리시는 입주자 대표회의가 결정한 사 항의 집행 업무로써 기본업무로는

(1) 공동주택의 공용부분, 입주자 공동 소유인 부대시설 및 복리시설의 유지보수와안전 관리.
(2) 공동주택 단지 안의 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거.
(3) 관리비 및 사용료의 징수 및 공과금의 납부대행.
(4) 특별수선 충당금 등의 징수 및 적립.
(5) 공동주택 관리규약으로 정하는 사항 및 입주자 대표회의에서 결정한 사항의 집행.
(6) 주택건설촉진법 등의 주택관계 법령 및 공동주택관리령과 관리규칙에서 정하는 사항의 처리업무를 주 업무로 한다.

4.동대표는
일부이긴 하지만, 동별대표자들은 관리주체가 입주자대표회의에 집행업무에 대한 보고를 하게 되어 있음을 기화로 동별 대 표자가 관리소장에게 직접 명령권이 있는 것으로 착각하고, 지나친 업무관여와 월권행위를 하거나 관리주체에 대한 업 무파악을하지 못하여, 관리감독의 소홀, 부실 관리 및 감사 업무의 방치, 관리업무 수행 및 의사결정에 대한 수수방관, 입주자와 관리주체의 분쟁, 입주자와 입주자대표회의와 분쟁 및 불신, 대표회의 구성원 상호간의 분쟁과 갈등의 반목, 자생단체(노인회, 부녀회, 통. 반장회의 등)간의 갈등 등 공동생활의 질서를 혼란하게 하는 요인들이 합리적인 공동주택의 관 리운영을 방해하고 있는 것도 주지하고 있는 사실입니다.

5. 입주자등의 권리는
(1) 전유부분을 주거 목적으로 사용
(2) 공용부분을 관계규정에 따라 사용
(3) 동별대표자를 선출하는 권리 및 될 수 있는 권리
(4) 관리규약의 제.개정에 대한 의결권
(5) 관리업무 전반에 대하여 의견을 진술 할 수 있는 권리
(6) 관리방법 결정에 대한 동의권, 관리업자의 선정권
(7) 선거관리에 필요한 제 규정의 제정
(8) 회계감사 실시여부의 결정. 중요 공사및 용역의 발주 동의
(9) 시설물의 용도변경, 개축, 재축, 파손, 용도폐지, 철거, 신축,증축
(10) 리모델링의 결정
(11) 대지및 공용부분의 변경 또는 처분

6. 입주자등의 의무는
(1) 공동생활의 질서 문란행위의 금지
(2) 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반 시설을 선량한 관리자의 주의로 사용. 보전. 유지하여야 한다.
(3) 입주자는 동동주택등의 유지. 관리를 위하여 필요한 관리비 및 특별수선충당금등을 매월 부담하여야 한다.
(4) 입주자와 사용자는 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약및 이 규약에 따른 제 규정을 준수 하여야 한다.
(5) 입주자가 제 3자에게 대여한 경우에도 제반 관리비등의 납부의무는 당해 입주자에게 있다.
(6) 입주자등은 관리주체의 동의사항 또는 관할청장의 허가 또는 신고 사항을 그 절차 없이 하여서는 아니 된다.
(7) 입주자 등의 공동이익 증진과 양호한 주거환경 조성을 위한 활동을 의미합니다.


7. 주택관리대행업자 즉 관리자(이룸씨앤에스)는
관리사무소의 조직을 주거환경 개선과 공동주택 등의 시설물과 설비를 효율적으로 관리할 수 있도록 편성하여, 입주자 등의 주거안정과 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있도록 수행하는 업무와 관련하여 계획을 세우고, 직원을 교육 훈련하여, 이들이 창의력을 바탕으로 능률적인 활동을 할 수 있도록 직무를 분장하고, 시설물의 유지관리와 수선, 보수나 입주자 등의 민원사항의 해소가 적기에 이루어 질 수 있도록 편성하겠습니다.

관리비 절감과 직무수행 과정의 써비스의 질과 업무처리의 량을 개선하여 끊임없는 경영혁신을 통한 조직에 활력을 불어넣어, 입주자 등에게는 재산가치의 보전과 주거환경을 개선하여 살기좋은 아파트 마을을 제공하고 소속 직원에게는 생활안정과 즐거운 일터가 되도록 하고 관리과정을 개선하는 제도개혁과 관리원이 소속감과 함께 삶의 질이 양질화 되도록 개선하여, 입주자 등의 주거환경을 개선하여 입주자 등의 오랜 분쟁이 해소될 수 관리하겠읍니다.


8. 공동주택의 관리개선을 위한 제안
입주자와 입주자대표회의, 관리사무소(주택관리업자 포함)는 공동운명체입니다. 공동주택 관리 각자의 역할을 분담하여 각자의 소임을 다하고, 입주자 등의 자율성이 보장되어야 하며, 입주자 등이 지켜야 할 권리와 의무, 입주자대표의 선출과 해임, 대표회의의 구성 및 해산, 권리 및 책임, 관리사무소의 조직과 구성 및 업무, 자격요건과 책임, 의무 등을 정하고 공동주택 등의 시설물과 설비를 유지관리하며 수선, 보수와 대체. 개량행위와 이에 수반되는 관리비용 등의 부과. 징수. 예치. 사용하는 절차 등을 투명하고 공정하게 합리적으로 집행하고, 이를 입주자 등이 쉽게 이해하고 알 수 있도록 홍보 계몽하여, 양호한 주거환경을 조성할 수 있도록 당해 공동주택의 자치 관리규약을 개정하고 제 규정을 정비하여 입주자 대표회의의 결정에 따라 관리주체의 유지관리 행위가 수행될 수 있도록 그 직무 수행이 보장되어야, 효율적인 관리와 양질의 써비스가 제공될 수 있습니다.

 
 
 
(주)이룸씨엔에스 / 주소 : 서울시 서초구 강남대로91길 8, 2층(잠원동,성운타워)
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